Hipoteca variable

Las hipotecas variables desempeñan un papel crucial en el mercado financiero y son fundamentales para facilitar el acceso a la vivienda. Como otros productos financieros, poseen aspectos favorables y otros que no lo son. Es importante conocer cada factor influyente antes tomar una decisión a largo plazo.

¿Qué es una hipoteca variable?

Una hipoteca variable es un tipo de préstamo hipotecario en el que la tasa de interés puede cambiar periódicamente a lo largo de la vida del préstamo. La tasa de interés se ajusta en función de un índice de referencia, el cual, generalmente, es Euríbor. Además de las variaciones sufridas por el índice de referencia, este tipo de hipotecas, poseen un margen adicional, que aporta al costo total del producto financiero.

Características de una hipoteca variable

• Tasa de interés: es la principal característica de este tipo de hipotecas, ya que es la que diferencia completamente este producto financiero, de otros. Posee una tasa de interés dinámica, que varía durante el tiempo de vida de la hipoteca, lo que hace que el coste del préstamo, este siempre en transformación.
• Revisiones periódicas: posee revisiones que se realizan cada 6 o 12 meses. Es debido a estas, que se ven variaciones en la tasa de interés, ya que revisan el estado del índice de referencia.
• Riesgo de subida de intereses: Existe el riesgo de que las cuotas aumenten si sube el índice de referencia, lo que puede llevar a mayores pagos mensuales y un mayor coste total del préstamo a lo largo del tiempo.
• Transparencia del índice: El índice de referencia utilizado (como el Euríbor) es generalmente un valor transparente y publicado regularmente, lo que permite a los prestatarios seguir fácilmente su evolución.
• Costes de formalización: Los costes iniciales, como los gastos de tasación, notaría y otros, son similares a los de las hipotecas a tipo fijo.
• Duración del préstamo: Las hipotecas variables suelen tener plazos largos, que pueden ir de 15 a 30 años, aunque esto puede variar según la entidad y las condiciones específicas del préstamo.

¿Cómo es el tipo de interés de una hipoteca variable?

Para entender los intereses de una hipoteca variable, es necesario identificar y diferenciar, dos aspectos. Estos son el índice de referencia y el margen añadido por la entidad:

• Índice de referencia: este índice, es un valor que refleja la condición del mercado en un determinado momento. En el cao de Europa, este indicie a tener en cuenta es el Euríbor (Euro Interbank Offered Rate). Debido a la variación de este valor, se verán aumentos o disminuciones en el coste total del producto financiero, es por esto, que se hacen revisiones cada 6 o 12 meses, en las cuales, dependiendo del valor del índice de referencia, se adaptará la tasa de interés.
• Margen: Este margen, también llamado “diferencial”, lo establece el banco al momento de conceder la hipoteca y suele depender del perfil del cliente y de las condiciones del mercado. Es un porcentaje fijo que se añade al índice de referencia y que completa el valor total de la tasa de interés.

De esta manera, podemos ver que, si el margen, o diferencial, es de 1% y el Euríbor, es de 0,5%, la tasa que tendrán las costas será de 1,5%. De cualquier manera, es muy posible que ese valor cambie ante la próxima verificación del índice de referencia.

Esto implica que el coste total de la hipoteca puede ser más impredecible en comparación con una hipoteca a tipo fijo, donde las cuotas permanecen constantes durante toda la vida del préstamo.

Ejemplo de hipoteca variable

Para entender mejor como funciona una hipoteca variable, veamos un ejemplo del funcionamiento de la tasa de interés:

• Monto del Préstamo: 100,000 €
• Plazo del Préstamo: 20 años (240 meses)
• Índice de Referencia: Euríbor a 12 meses (supongamos que es 0.5%)
• Diferencial o Margen: 1.0%

¿Qué es el Euríbor?

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés promedio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario. Este índice se publica diariamente y se usa como referencia para una amplia variedad de productos financieros, incluidas las hipotecas variables.

¿Cómo afecta el euríbor en una hipoteca variable?

Como se explicó anteriormente, el Euríbor, afecta en la hipoteca variable, ya que aplica justo sobre la tasa de interés, por lo cual, posee incidencia directa en el coste total de la hipoteca.

El estado de este índice de referencia, será una parte del total a pagar en intereses, porque se suma a otro porcentaje, el cual es el margen o diferencial, que se trata de un valor fijo.

¿Cómo se obtiene el Euríbor?

El Euríbor se basa en las tasas de interés ofrecidas por un panel de bancos europeos de primera línea. Este panel está compuesto por entidades de distintos países de la zona euro. Los bancos que lo componen, son aquellos que destacan por su solvencia, volumen de transacciones y participación en el mercado. Son aquellos bancos que están considerados como los actores principales del mercado bancario a nivel europeo.

¿Cómo se calcula el valor del Euríbor?

Para llegar a un índice final, se utilizan todas las tasas recibidas por los bancos, las cuales son ordenas de mayor a menor. Es importante que el índice sea lo más abarcativo y promedio posible, por lo tanto, se eliminan aquellas tasas que se encuentran en el extremo superior y el inferior, específicamente, el 15% de las más altas y el 15% de las más bajas. Con los valores restantes, se promedia para obtener un índice final.

Ventas y desventajas de las hipotecas variables

Ventajas

• Por lo general, las hipotecas variables ofrecen tasas de interés más bajas al inicio en comparación con las hipotecas a tipo fijo, lo que se traduce en cuotas mensuales más asequibles. Estos se debe a la manera en que se calculan los intereses de cada producto financiero
• Si los tipos de interés del mercado bajan, las cuotas mensuales de la hipoteca variable también disminuirán, lo que puede resultar en un menor costo total del préstamo. Esto es así, debido a la influencia del índice de referencia, del cual depende en gran medida la tasa de interés.
• Algunas hipotecas variables pueden permitir realizar amortizaciones anticipadas con menores comisiones, proporcionando mayor flexibilidad al prestatario.
• Pueden ser más accesibles para algunos prestatarios debido a las cuotas iniciales más bajas, lo que facilita el acceso a la vivienda. De cualquier manera, se precisará de una solvencia suficiente para poder mantener el pago constante durante todo lo que dure el producto financiero.

Desventajas

• Si el índice de referencia sube, las cuotas mensuales aumentarán, lo que puede hacer que el préstamo sea más costoso y más difícil de pagar. Este aspecto es la contracara de la ventaja explicada anteriormente. Es importante entender que este es un factor de doble filo.
• La variabilidad de las cuotas mensuales puede dificultar la planificación financiera a largo plazo, ya que es difícil predecir cuánto se pagará en el futuro. Es por esto, que las hipotecas variables, pueden generar cierta incertidumbre financiera.
• Aunque pueden comenzar con tasas más bajas, si los tipos de interés suben significativamente, el coste total de la hipoteca variable puede ser mayor que el de una hipoteca a tipo fijo. Dependiendo de que suceda en cuanto al índice de referencia.
• Las condiciones de la hipoteca variable están estrechamente ligadas a las fluctuaciones del mercado financiero, lo que puede ser desfavorable si el mercado se encuentra en una instancia de alta volatilidad.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas fijas

Equipo de redacción de Economía Simple