La hipoteca
La decisión de comprarse una casa es una de las más importantes que toman muchas personas, debido, principalmente, al importante esfuerzo económico que supone. Una hipoteca o préstamo hipotecario, es un producto financiero, en el que se dispone una cantidad económica que está destinada a la adquisición de la vivienda y que, en la mayoría de los casos, es concedida por bancos o entidades de crédito.
El préstamo hipotecario es algo complejo, ya que en él se combinan numerosos aspectos técnicos tanto financieros como legales. Es necesario entender en detalle la hipoteca que una persona va a firmar, así como sus cláusulas y condiciones para evitar sorpresas en el futuro.
¿Qué es una hipoteca?
Las hipotecas, son un tipo de préstamo monetario que se utiliza, principalmente, para la adquisición de bienes inmuebles o terrenos. Estos se destacan, ya que poseen al mismo bien inmueble, como garantía en caso de impago, por lo cual, el prestatario deberá de entregar la propiedad para poder saldar la deuda con el prestamista, si no puede afrontar los plazos y sumas a abonar.
Componentes de una hipoteca
Al hablar de las hipotecas, debemos colocar el ojo sobre tres elementos principales y que tienen influencia directa en el resultado y costo del préstamo hipotecario.
- Capital: es la cantidad de dinero que presta la entidad bancaria a la persona que solicita el préstamo y que, por tanto, deberá devolver poco a poco hasta conseguir el pago completo de la deuda.
- Plazo: es el periodo de tiempo acordado durante el cual debe completarse el pago de la deuda y también las mensualidades de pago que el deudor ha de afrontar.
- Tipo de interés: es el porcentaje de coste que el deudor ha de pagar de más al acreedor por el préstamo. Los tipos de interés pueden ser fijos o variables, pueden ser revisados de forma periódica y pueden modificar la cantidad a pagar.
- Pagos: los pagos, estarán compuestos, en parte, por el principal y por el efecto del tipo de interés sobre el préstamo. Además, pueden incluir impuestos y comisiones agregadas, como pueden ser gastos por propiedad o seguros.
Tipos de hipotecas
Existe más de un tipo de hipoteca, lo cual permite evaluar las distintas opciones, buscando la más acorde a cada necesidad, pero, ¿en qué varían cada una? No hay solo un aspecto a tener en cuenta en la división de los tipos de hipotecas, estas pueden variar en más de un elemento relevante. Dentro de las principales diferencias, encontramos a las tasas de interés, los plazos, las garantías, la estructura de los pagos, entre otros. De esta manera, podemos encontrarnos con los siguientes tipos de hipotecas:
Según el tipo de interés
- Hipoteca fija (a tasa fija): este tipo de hipoteca, se caracteriza por mantener la misma tasa de interés durante toda la vida del préstamo, permitiendo al prestatario, ser siempre consciente de cuanto deberá abonar cada mes. Cuando se contrata una hipoteca a interés fijo se suelen establecer unos plazos de devolución más cortos, entre unos 12 y 15 años, con lo que la cuota a pagar es más elevada y las comisiones de amortización anticipada también tienden a ser más altas que las que se fijan en las hipotecas a interés variable.
- Hipoteca variable (a tasa variable): en estos casos, la tasa de interés experimenta cambios a lo largo del préstamo. Se realizan revisiones de las tasas, generalmente de forma anual, en las cuales se adapta el tipo de interés al índice de referencia, el cual suele ser Euribor. En este tipo de hipotecas a interés variable, los plazos suelen ser mayores, entre 25 y 30 años, con lo que la cuota a pagar es más reducida y los intereses de amortización anticipada son menores debido a que durante el periodo de pago el cliente se puede ver afectado por un tipo de interés mayor.
- Hipoteca mixta: las hipotecas mixtas, se caracterizan por poseer los dos tipos de interés. Generalmente, se trata de préstamos, que comienzan su vida útil mediante un interés fijo, para luego adoptar un tipo de interés variable.
- Hipoteca de cuota fija: nos referimos a una variación de las hipotecas fijas. En estas, se pagará siempre la misma cantidad en las cuotas, pero variarán la cantidad de cuotas a pagar, teniendo en cuenta la variación del índice de referencia. Es decir, que se tendrá total certeza de cuanto se debe pagar en las cuotas, pero se verán variaciones en el plazo del préstamo, pudiéndolo cancelar antes o después de lo pactado, dependiendo las variaciones del índice de referencia, a lo largo del tiempo.
Otros tipos de hipoteca
- Autopromotor: este tipo de hipoteca, facilita los fondos necesarios para el terreno y los materiales necesarios para construir, ya que está destinada a personas que desean construir su propia vivienda.
- Hipoteca joven: facilita la obtención de una vivienda, para perfiles más jóvenes. En estos casos, es posible encontrarse con mayores plazos de pagos y condiciones que se adapten al mercado laboral joven.
- Hipotecas para funcionarios: se trata de hipotecas destinadas a personas que poseen un empleo en el sector público. Estos perfiles gozan de condiciones preferenciales y contratos más sencillos, además de plazos de pago amplio. Estos es así, ya que el prestamista cuenta con una mayor seguridad.
Requisitos y documentos necesarios para obtener una hipoteca
La solicitud y obtención de una hipoteca, conlleva cumplir con ciertos requisitos y documentos. Estos sirven de filtro y de proceso de selección para las entidades prestamistas, quienes decidirán si otorgar el dinero o no, dependiendo de los riesgos que consideren correcto correr. Los requisitos y documentos no son iguales para cada entidad, pero existen algunos generales, que se pueden ver en la gran mayoría:
Requisitos
- Mayoría de edad (+18)
- Residencia española. En caso de ser extranjero, la posesión de un número de identificación extranjero (NIE)
- Poseer un buen historial crediticio.
- No estar registrado en ASNEF, ni ninguna otra lista de impagos.
- Percibir ingresos de manera estable y que sea posible demostrarlos. De esta manera, la entidad prestamista, puede tener información sobre la capacidad de pago del prestatario.
- Capacidad de ahorro. Generalmente, es importante poseer un ahorro que represente el 20% del valor total de la vivienda, ya que las entidades bancarias, suelen limitarse a prestar el 80% del valor. Por ende, la otra parte, debe salir del bolsillo del prestatario.
Documentos
- En primer lugar, se debe facilitar una identificación, sea este DNI o NIE.
- Es importante brindar información financiera, con respecto a la carrera laboral, nóminas recibidas, declaraciones de renta, justificación de ingresos adicionales, entre otros.
- Los documentos respectivos, al fin del préstamo, deben ser parte. Se deben incluir la tasación de la vivienda que se busca adquirir y la acreditación de la intención del prestatario.
¿Cómo solicitar una hipoteca?
El proceso de solicitud y aprobación de una hipoteca, está compuesto por ciertos pasos, entre los cuales se realiza una evaluación de riesgos y aceptación de condiciones, por las dos partes. Cada paso del proceso tiene ciertos puntos críticos y que pueden generarnos problemas, es importante ser muy consciente de lo que se está solicitando y conocer muy bien la necesidad y opciones disponibles.
Análisis de la situación financiera
Antes de realizar una solicitud, es muy relevante conocer bien la propia situación financiera, ya que de esta dependerá que sea posible o no, afrontar los pagos del préstamo, además de que dará respuesta a una de las preguntas principales de este proceso: ¿Cuánto me puedo permitir pedir?
Consejo
Aunque no lo parezca, este es de los momentos más importantes del proceso. Si no eres capaz, en este momento, de afrontar la deuda de manera consciente y responsable, es mejor dar un paso al costado y esperar un momento mejor. No querrás verte lidiando con situaciones desagradables y que podrías haber evitado.
Estudio de entidades prestamistas
Sean bancos o entidades financieras no bancarias, es importante conocer lo mejor posible, las distintas opciones disponibles, para poder adquirir la que mejor se adapta a las necesidades de cada uno
Consejo
Existen gran cantidad de opciones de comparadores y simuladores en internet, que pueden ser de gran ayuda para la búsqueda. El asesoramiento financiero, también suele ser una gran opción en estos casos, te permitirá tener en cuenta una perspectiva mayor y fundamentada.
Pre-aprobación
Mediante algunas entidades, es posible acceder a esta opción, en la que podrás llevarte una idea más cercana a lo que podrías obtener del préstamo.
Consejo
Esta parte del proceso es de gran ayuda, tan solo será un momento y te aportará una idea sobre tus capacidades financieras.
Envío de solicitud
Se deben rellenar los distintos formularios y presentar la documentación necesaria, para efectuar la solicitud.
Consejo
Asegúrate de tener todo lo necesario antes de enviar la solicitud, no hacerlo, solo te hará perder el tiempo, teniendo que volver a realizar una solicitud formal.
Evaluación del prestamista
La entidad evalúa la situación financiera y documentos del prestatario. Si accede a correr los riesgos necesarios, la solicitud avanza.
Consejo
Mantener un buen historial crediticio y no poseer deudas previas, te dará muchas posibilidades de poder acceder al la hipoteca, ten muy en cuenta el cuidado de estos aspectos.
Aprobación
Tras pasar la evaluación, el banco acepta la solicitud y emite una posible oferta, en la cual se especifican las condiciones que formaran parte del contrato de la hipoteca.
Consejo
Analiza muy bien cada condición del contrato, si es posible, se aconseja corroborar la oferta con un especialista. Es importante conocer muy bien las distintas partes del contrato, ya que la hipoteca se da a varios años, por lo cual será un compromiso con el que lidiar durante mucho tiempo.
Firma y recepción
En la última etapa, se acepta la oferta de la entidad prestamista y se formaliza ante notario. A partir de aquí, se entrega el dinero y la hipoteca entra en vigor.
Consejo
Al igual que en el apartado previo, es importante tener mucho cuidado y no firmar a menos de tener total certeza de que es la decisión correcta.
Consecuencias de no pagar una hipoteca
Por distintas razones, es muy posible verse frente a la situación de poder pagar las cuotas de la hipoteca en los plazos determinados. Es muy importante saber que el impago de la hipoteca, supone un encarecimiento de las cuotas, el requerimiento de pago por parte de la entidad financiera y, en última instancia, un proceso de ejecución hipotecaria.
Recargos e intereses por demora
La primera consecuencia directa del impago de una cuota de la hipoteca es el encarecimiento de la misma. Las hipotecas, en el momento en que se presenta el contrato y se firma, presentan cláusulas respecto al cobro de comisiones extra en caso de impago o de demora de pago. Estas comienzan a entrar en vigor, al día siguiente del que se debería haber percibido el pago de la cuota.
Requerimiento de pago
La segunda consecuencia directa del impago de la hipoteca es que la entidad financiera, trascurridos unos días, enviara al deudor un requerimiento de pago. Intentando que el hipotecado pague las cantidades pendientes. Normalmente, a través de una carta certificada o burofax.
Este document suele incluir, además del importe pendiente y una forma de pago, una breve descripción de las consecuencias que supondrá mantenerse en una situación de impago. Así como, un breve plazo de tiempo para ponerse al día con el pago de la cuota o las cuotas pendientes.
Ejecución hipotecaria
La tercera y peor consecuencia que tiene el impago de las cuotas de la hipoteca es una ejecución hipotecaria. Este proceso judicial se inicia a petición del prestatario, el banco o caja de ahorros con el que se ha formalizado el préstamo hipotecario.
Habitualmente, las entidades esperan a que se acumulen un mínimo de tres impagos para iniciar el proceso judicial y tal y como ya hemos comentado, remiten anteriormente un requerimiento de pago. El mismo servirá a la entidad financiera como prueba de su intento de cobro extrajudicial.
Los procesos de ejecución hipotecaria culminan habitualmente con el lanzamiento y desalojo de la vivienda. Aunque cada vez es más habitual encontrar sentencias favorables para aquellos deudores cuyos contratos hipotecarios contienen cláusulas abusivas.
Inclusión en listas de morosos
En caso de que la falta de pagos se mantenga en el tiempo, el prestatario se verá dentro de las listas de impagos o de deudores morosos. Una de las más famosas es ASNEF.
Cancelación de una hipoteca
¿Sabías que una vez finalizada el préstamo de la hipoteca esta continúa estando inscrita en el registro de la propiedad? Este es uno de los motivos por los que deberías preocuparte por cancelar la hipoteca una vez llegado el momento.
Pasos para cancelar una hipoteca
Este proceso es muy sencillo de realizar y es posible hacerlo, solo siguiendo unos simples pasos:
Solicita la cancelación
Una vez pagada toda la suma que compone al préstamo y haber cancelado por completo la deuda, es muy importante, solicitar a la entidad prestamista, el certificado de deuda cero. De este modo, el prestamista asegura que el propietario de una vivienda es dueño como tal y que, además, no tiene cargos en cuanto a préstamos hipotecarios se refiere.
De este modo, las personas que tengan este certificado justifican que se ha pagado al completo dicha financiación que fue otorgada.
Ir al notario
Este documento no es nada por sí mismo, debe ser firmado ante notario, para que obtenga validez legal. Muchas veces, esto es ofrecido directamente por la entidad bancaria, por lo que solo es necesario retirar el documento en la notaría, cuando se informe que está listo.
Solicitar y recoger la liquidación del IAJD
El siguiente paso es dirigirte a la delegación de hacienda, en donde podrás solicitar el documento de liquidación según el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AIJD).
Acudir al Registro de la Propiedad
Por último, deberás entregar los dos documentos siguientes en el Registro de la Propiedad:
- La escritura de cancelación.
- El documento acreditativo de la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Pagos de gastos
Este proceso implica ciertos costes, incluyendo los honorarios del notario, los aranceles registrales y, en su caso, el coste de gestoría si decides que un profesional gestione el trámite por ti. Además, aunque la Ley Hipotecaria establece que los gastos de cancelación corren a cargo del deudor, algunos bancos pueden ofrecer la cancelación sin coste como parte de sus servicios.
¿Cuánto vale cancelar una hipoteca?
Existen tres formas de poder cancelar una hipoteca, vamos a verlo y así vemos y comparamos precios:
- Si realizas tú mismo los trámites, solo deberás pagar los costes del notario y del registrador. El notario podría costar entre 50 € y 70 €, mientras que el registrador son unos 50 €. No obstante, esto cambia de Comunidad Autónoma, así como del importe de tu hipoteca y tasación.
- Puedes delegar las funciones a un gestor, en cuyo caso deberás pagar sus honorarios que podrían ascender a 150 € o incluso hasta 250 €, dependiendo de las gestiones que realice. Todo ello sin contar los costes del notario y registrador.
- Por último, también puedes dejar que se encargue de los trámites el mismo banco donde pediste el préstamo hipotecario. En este caso, los costes ascienden a 500 € o, como máximo, unos 700 €.
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